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云南昆明房管局二手房交易强制公证引争议

【导语】:日前,昆明市四位律师联名上书昆明市政府和市人大,质疑昆明市房管局二手房买卖合同“强制公证”,认为这一做法违反公证法中关于“公证自愿”的原则,涉嫌“强迫消费”。此举在当地引起强烈反响。

  四律师上书市政府质疑“强制公证”涉嫌强迫消费

  二手房买卖后,要办理房屋所有权转移登记,就是平常所说的“产权过户”手续。从1999年起,昆明市房管局要求所有的二手房买卖合同必须先行办理公证,然后才能办理过户手续。否则,房管局就不办理房屋所有权转移登记,不给二手房购买人颁发新的房屋所有权证。

  2003年,在制定《昆明市城市房屋权属登记管理条例》时,昆明市房管局曾经把“二手房买卖合同必须公证”的条款写进去,但省人大常委会审查时认为,这一条款没有相关依据,把这一条款拿下了。但昆明市房管局至今依然继续要求所有二手房买卖合同必须公证。

  作为提出质疑的四名律师之一,昆明云辉律师事务所主任蒋天盛说,目前我国没有任何法律和行政法规规定,二手房买卖合同必须公证才真实合法,不办理二手房买卖合同公证,就不能办理房屋所有权转移登记。昆明市人大常委会法制委员会寸东认为,对需要办理公证的项目,国家法律有明确规定。房产继承、为分房产设立遗嘱、赠与房产和有关房产所有权转移的涉外和港澳台的法律事务,才需要去公证处办理“继承权公证书”“遗嘱公证书”或“赠与合同公证书”等公证书,其他情况下,是由买卖双方“自愿”选择是否公证。

  蒋天盛认为,二手房买卖合同“强制公证”,明显违反公证法中关于“公证自愿”的原则,非法给二手房买卖当事人设置了不必要的义务。二手房买卖合同的公证费用,价值在50万元以下的,按房屋交易价格的3‰收取,这无疑增加了交易成本,加重了业主的购房负担,是明显的“强迫消费”。

  云南省人大常委会法制委员会行政立法处处长李永华表示,政府行政部门的具体行政行为如果违法,相应上级行政主管部门负有监管审查的义务。昆明市房管局的这个规定,与法无据,应当予以纠正。

  巨额公证费用流向哪里

  在昆明市房产交易中心二楼大厅,房屋权属登记柜台上方悬挂的“房屋权属登记程序”,清楚写着“买卖有房屋所有权证的房屋(二手房),须提交经公证处公证的买卖协议”。

  在上前询问13柜台身着黑衣的女办事人员后,记者被告知“不管你是精通法律,还是对此一无所知;不管是亲属间转让,还是陌生人交易;不管是在律师指导下签订的合同,还是自己草拟按手印的协议,二手房买卖合同‘必须公证’,否则不给过户”。

  刚办完产权过户登记的媒体从业人员杨小姐一脸茫然地对记者说,“亲戚转让房子给我,我们没有争议,但也必须去公证。房子价值50万元,公证费交了1500元。”

  法律从业人员李云龙,不久前给父母买了套二手房,也被“强制公证”。“做了二十多年法律业务,我还不知道自己签订的二手房买卖合同是否真实合法?但在办理产权过户时,依然被‘强行’要求公证,并支付了近千元的公证费。”李云龙现在说起这件事来,还异常愤怒。

  采访中,大部分办理二手房过户手续的市民,对房管局强制办理公证的做法,都有着不同程度的不满。他们说自己并非“自愿”对二手房买卖合同进行公证,更不是“自愿”缴纳这笔公证费。办理公证,是基于对政府规定的信任,认为这样的程序肯定是合理合法的,“我们相信政府,但是有关部门出台这样的违法‘行规’侵害了老百姓的利益,让我们失望”。

  接受记者采访时,昆明市房地产产权交易管理处处长陈彪一再强调“我们是‘倡导公证’,对那些坚持不公证的二手房买卖当事人,也能够办理产权变更手续”。但被问及每年有多少人不公证就进行了产权过户,得到的回答是“不到十起”。

  据陈彪介绍,2006年昆明二手房交易量为36000多套,交易金额104亿多元。近3年来,昆明每年二手房交易量为3万到4万套,每年交易金额都超过100亿元。按照普通价值50万元以下二手房买卖合同的公证费用3‰计算,每年仅公证费用就达3000多万元。

  当记者问及“每年二手房强制公证产生的3000多万元公证费是怎样花的”时,昆明市房地产交易产权管理处一位姓杨的副处长当即起身表示“你要问这个的话,我们没什么好谈的了”。

  二手房买卖合同“强制公证”转移了房管局的审查义务

  根据国家法律规定,房屋买卖必须要经房地产行政管理部门即房管局办理房屋所有权转移登记。而房管局在办理二手房所有权转移登记的时候,应当对转让合同的标的物、转让的真实性和合法性进行审查,这是法律赋予房管局的权力,同时也是房管局的义务。

  蒋天盛说,对房产转让合同进行审查的责任主体,是房管局,而不是公证处。房管局要求二手房买卖合同强制公证,实际上是以公证审查替代行政审查,房管局有推卸责任之嫌。

  昆明市明信公证处主任段伟承认,对房产转让合同进行审查的责任主体,是房管局,“但是这个工作真要由房管局来完成,则房管局必须增加人员编制,加大政府机关运营成本,而对于买卖双方来说,即便按照现行法律的规定,审批周期也将是漫长的,有可能达到一个月以上”。

  陈彪说,如果不公证,房管局将要求当事人到公安部门办理真实的身份证明,到民政部门办理真实的婚姻证明,到户籍部门办理真实的户口证明……所有证明文件完全真实后,才能办理产权过户。

  “设想一下,一个人为了买套二手房,不得不请假一个礼拜甚至更久去办各种手续,还要随时准备应付各种诉讼与纠纷,我想他最后还是愿意来找公证机构代办这些烦琐的手续。”段伟说。

  蒋天盛说,如果房管局把自己的审查义务可以委托给公证处来代为完成,但公证处既然是在为房管局完成审查义务,那么由此产生的公证费用,应该由房管局自行支付,而不应该由房屋买卖当事人来承担。

  “但这笔费用转嫁到房屋买卖当事人身上。每年光二手房买卖,公证处就从中获益数千万元,房管局把这样一个‘肥差’交给公证处办理,难道他们存在利益分成?”一位接受记者采访的房屋买卖当事人说。

  陈彪说,房管局要求公证,主要是从防止老百姓上当受骗和方便交易、减少诉讼纠纷等角度来考虑。“1999年以前,每年有100多件诉讼,但现在每年11万至12万件各类房产的交易量,没有发生一起错办的纠纷和争议”。但国信公证处工作人员回答记者提问时则说:“我们也不能确保公证就完全没有差错,公证了的二手房买卖合同就不会引起诉讼了。每年大约有万分之二的差错吧,我们碰到过这种情况。”

  蒋天盛认为,通过公证来防止老百姓上当受骗出发点是好的,但一年近4万套的二手房买卖,如果因为极少数的诈骗可能性就让绝大多数二手房买卖当事人被迫接受公证服务,支出公证费,这对诚实的二手房买卖当事人很不公正。

  “公证处所做的公证,只起证明作用”,蒋天盛认为,二手房买卖合同的真实性和合法性,并不由公证来决定。“本来就不真实不合法的二手房买卖合同,不会因为公证了就变得真实合法,本来就真实合法的二手房买卖合同,也不会因为不公证就变成不真实不合法。”

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