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昆明版国五条满月 新房交易增两成二手房落寞

【导语】: 假离婚的场景犹在眼前,要求“严格按差价20%征税”的“新国五条”转眼已经出台一个月了。然而与出台之初市场的喧嚣相比,各地新政出台后的落实情况却悄无声息。

  北京上海重庆西安等地执行新规较严格

  截至5月1日,共有北京、上海、广州、重庆、深圳、合肥、天津、南京、西安、昆明、厦门、杭州等35个城市发布了各自的地方细则。

  其中,广州在地方细则中并没有明确提出要执行房屋转让个人所得税按“转让所得的20%计征”,只提出将严格执行国办发〔2013〕17号文(即“新国五条”)。而南京、杭州、宁波、深圳、福州等地的细则不约而同地表示要发挥税收的调解作用,并都未提出20%所得税的执行办法。

  相比之下,北京、上海、重庆、西安等地的细则较为严格。这些地方的细则均明确写道:“对个人转让住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的,应依法严格按照个人转让住房所得的20%计征。”

  北京出现首批征税20%的案例

  不过,目前昆明并没有实施这一政策,昆明版“国五条”中并未提及市民最关注的关于个人出售商品房征差额20%个税的内容。事实上,4月份昆明二手房个税征收方式与以往没有什么变化。另外,关于二套房首付比例等亦未提及。从原文表述“继续执行商品住房限购措施、差别化住房信贷和房地产税收政策”可见,限购、信贷、税收政策,都将延续既往规定。

  日前,仅北京出现了首批征税20%的案例。据报道,北京伟业我爱我家代理的一套不是家庭已购5年、唯一住房的二手房,房主购买时价格为140万元,交易房款为280万元,交易共获利140万元,按照新规需缴纳140万元的20%,即28万元的所得税。这笔税费最终由买家承担。

  新闻链接

  一线城市交易量大跌 三四线城市相对平稳

  各地围绕“国五条”制定的房地产调控政策细则执行以来,一线城市交易量大幅下降,三四线城市相对平稳。

  一个月前,北京等一线城市相继出台了“国五条”实施细则,包括单身人士禁买二套房、严格执行20%的所得税等政策。受此影响,截至5.1小长假,北京市4月新建商品住宅成交量为7188套,与3月份相比下降约63%。在广州,4月前半月新建商品房网签不足3000套,比3月下降超过20%。而在“末班车效应”影响下,4月份北京二手房交易戛然而止,买卖双方重回深度观望。

  与热点城市相比,三四线城市的楼市则没有明显变化。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为,“按差价20%征税”这一条款成为分水岭,让一线城市和三四线城市的房地产市场呈现冰火两重天的态势。

  顾云昌认为,现在从各地细则对征收个人所得税问题还没有明确的说法,只有个别城市按照个人所得税20%差额来征收,绝大部分城市还是沿用过去的按照总额1-2%征收个人所得税,这样对楼市影响不会太大,对整个二手房交易建立的影响会逐步减退。今年楼市还会继续保持温和回暖,楼价会温和上升,这是大的概率。但是这种温和上升是在稳中求进或者稳增长的宏观态势下出现的。

  调查

  二手房交易4月被提前透支

  尽管新国五条在昆明温和落地,但3、4月份二手房的交易数据仍然体现出市场对政策的激烈反应。

  记者从昆明房产交易中心税务窗口工作人员处了解到,近一个月以来税务窗口日均办理手续在150份左右,对比3月份的500份左右的业务量,整体下降了六七成。

  从多家中介公司工作人员反映的情况看,二手房3月成交量大增,许多潜在客户买卖交易提前完成,4月的成交量已被提前透支,回落是普遍现象。

  黄经理负责的片区包括白马小区、近华浦路以及西园路,仅就他负责的这个片区而言,3月的成交量就达到了30多套,比之前增长了3到5倍,但4月以来的交易量明显下降。但不论是买房的价格还是租房的价格都没有出现明显上涨,昆明的房价一向都比较稳定,而这个月租房的人明显多了。

  分析

  新房成交量“高涨”

  从近两个月的成交数据来看,主城商品房成交量依然居高不下。综合昆明市房产信息网的成交数据显示,从4月1日至4月30日,昆明主城区共成交各类商品房9114套;成交量比3月份多了1832套,涨幅达25.2%;4月总成交面积为796329.11平方米,比3月份成交面积增加了157228.99平方米,涨幅达24.6%。

  数据显示:3月1日—31日(其中30、31日数据缺失)昆明主城区共成交各类商品房7282套,环比2月份的4105套,增加了3177套,涨幅达77.4%;就成交面积而言,3月份成交面积为639100.12平方米,环比2月的337863.49平方米,增加301236.63平方米,涨幅89.2%。

  云南财经大学房地产与土地政策研究中心主任张洪分析,二手房的价格会在平稳的基础上小幅波动,不会出现明显上涨但也不会明显下跌;而新房的价格则会因为开发商的逐步提价而有所上升。目前在昆明各大板块,甚至出现了新房有小幅提价的现象。

  从去年底到今年初,昆明等二、三线城市的交易量回暖,但价格相对稳定,因此没有必要采取更严格的措施。而所得税调整等政策仍须税务总局等统一部署,地方政府才能确定执行的具体时间点。“此次没有公布征收20%所得税等调控政策的城市,不代表就不实施这些政策。因为国五条要求的‘依法严格按转让所得的20%计征’所得税,没给地方视情况调整的权力。”张洪说。

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