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“昆明房价跌不到哪去 二手房交易有价无市”

【导语】:云南财经大学房地产与土地政策研究中心副主任、副教授周大研昨天(3月21日)在一堂主题为房地产与宏观经济的关系研究的讲座上,以昆明房价为例,分析了2008年昆明房价的走势。

  云南囤地2150万平方米

  房价会不会降?对于这个最受关注的问题,周大研分析了房价下跌的动因,首先以加息、二套房政策为代表的,猛、狠、准的金融政策已经起到一定作用。三令五申的限制囤地政策给开发商施加了压力,他引用北京

  师范大学金融中心的《中国房地产土地囤积及资金沉淀评估报告》数据,据调查了解,预计到今年年底,全国开发商通过规范渠道的囤地规模约为8亿平方米,规范和非规范囤地共约10亿平方米。截至2006年底,估计沉淀在土地上的资金约为2.4万亿元,这些土地量足够开发商进行4年的开发。而云南2002年至2005年囤地的数量在2150万平方米左右,排全国第15名,西部第3名。

  经济适用房、廉租房等保障性住房包括城中村的改造加速建设也会造成一定影响,只是在结构上对昆明房价的影响力是有限的。

  昆明房价涨跌“慢半拍”

  “如果你好不容易攀上喜马拉雅山顶峰,就算不继续攀登,你会不会舍得马上下来,还是留下来看看风景。”周大研用一个形象地比喻表述自己的观点,目前我国房价进入周期性繁荣顶部区,但不会马上跌下来。中国房地产经过快10年的繁荣,已经进入适度调整期,但不是大拐点,2008年房价将分化,部分一、三线城市房价下降幅度相对较大,二线城市则可能波动小,涨跌不会太明显,房地产市场的发展趋势同样要到下半年才会相对清晰。简而言之就是房市涨幅放缓,但是不会大跌。

  周大研开玩笑说,对于昆明房地产市场来说,有一个很显著的特点就是慢半拍,与全国联动性不大,信息不及时,“当年中国其他地方的房地产猛涨的时候,昆明房价不涨反跌,等到全国市场平静了,昆明楼市开始补涨,现在全国很多地方的房价已经跌得很明显了,昆明市场上反应却不大。”

  他列举了2007年房价上涨的情况,根据田野调查机构的数据,2007年昆明商品房平均价格4547元/平米,较上年上涨37.62%。普通住宅、高级住宅、别墅的平均价格为每平米3850元、6751元、8315元,比2006年的3015元、5226元、5360元上涨明显。风之铃调查机构的数据是,2007年商品房年度均价4810元,比上年上涨40.3%,两个数字相差无几。

  二手房交易有价无市

  “从目前我们监测的数据看,1月份商品房销量为7300套,二月份2500套,成交量是否萎缩结论要等三月份数据出来以后才能看出来,因为二月份过年等因素给房地产市场造成影响,不具备参考价值。”周大研说,从自己观察的近期二手房交易情况看,卖方价格依然很高,但是成交量偏低,卖方对市场的信心明显比买方足,造成有价无市。

  “新房销售也是一样,买卖双方进入激烈的心理博弈阶段,一个不愿意低价卖,一个不愿意高价买。”周大研提醒购房者,这种种状态下要购房,一定要看准了项目的信价比,不能盲目贪便宜,“在同一地段下,有的公司是诚心做品牌,楼盘的信价比就高,有的公司虽然价格低,但是房子的绿化率、容积率、材料都不一定是最好的,消费者一定要仔细对比再购买。”

  周大研最后强调,虽然房地产降温已经很明显,但是不等同于亏损和崩盘,因为中国宏观经济长期看好,人民币将继续升值、大部分的人不希望房价大跌、物业税暂时不会出台、对房价影响较大的土地政策不会有革命性的变化,加上城市化、人口红利和户籍制度的改革等稳定房价的原因会继续起作用。

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